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8月西安樓市下行探底 供應、去化不理想

8月西安樓市下行探底 供應、去化不理想

  進入8月份,隨著西安“以租換購”政策出臺、房貸利率進一步下探,市場并未表現出預想中的明顯升溫,反而從商品房銷售端的供應、成交、搖號等現狀表現出了明顯的下降趨勢。雖然從政策端、金融端均有頻頻利好,8月份整體市場仍舊不溫不火。

  8月份從土地供應端來看,供應土地數量較少,共有38宗國有建設用地出讓,約2836畝。從土地成交端來看,8月份成交的土地數量有51宗,共有3000畝,但約有一半為商業和工業用地。

  從住宅用地來看,8月份共有三個區域的成交值得關注。首先是港務區,8月5日,國際港務區成交兩宗住宅用地GW3-10-5、GW3-9-13,均被西安國際港務區潤輝房地產開發有限公司(華潤置地)摘得,成交樓面價分別為6117元/㎡、6153元/㎡。

  其次是曲江大明宮區域。8月18日,西安市曲江大明宮掛牌成交5宗共197.684畝住宅用地,成交總價款32.9億元。其中,有2宗地以溢價成交,其余均以底價成交。5宗地共吸引了金茂、中鐵建、中海、萬科、金泰等6家企業參與競買,最終中國金茂摘得啤酒廠2宗共100畝住宅用地,另1宗約32畝住宅用地由陜西欣多升房地產開發有限公司摘得;中鐵建攜手曲江大明宮置業摘得井上村2宗共約66畝住宅用地,在這5宗地塊中,有2宗萬元地,其余三宗雖未超過萬元,但也均在9000元/㎡以上。

  另外,是西咸新區的土拍成交情況,西咸新區共成交26宗開發用地,主力由平臺公司拿地,涇河供應大量涉宅用地由涇河置業成交。

  根據華商報記者不完全統計,從房源供應情況看,8月1日-31日,西安共有26個項目(28次登記),4365套房源進行了線套房源登記,供應量明顯減少。從意向登記情況來看,8月完成核驗家庭只有7765組,總量只有7月總量的不足30%,人數銳減。

  從價格公示來看,8月份共有4579套房源價格公示,從備案價格來看,8月份中高端房源的備案數量較多,其中最高價格突破了4萬+,即8月25日高新中央創新區,龍湖青云闕·尚府價格公示,該批次房源為10#、12#、13#三棟共173套房源,其中12#為總高10層的小高層,共20套毛坯房源,最高單價已達43090.18元/㎡,刷新了高新三期目前在售商品住宅價格。而均價1.5萬/㎡項目占比已經很少了,僅有2個,分別為位于浐灞生態區的上河雲璟以及位于未央湖板塊的遠洋未央華府。大部分項目的備案價格集中在1.5萬-2萬元/㎡,對于剛需客戶而言,可選擇性已經越來越少了。

  從開盤以及搖號情況來看,根據相關機構監測數據,8月有25個項目開盤,供應總房源4338套,去化1609套,平均去化率不足40%。其中搖號開盤的項目僅有7個,而“千人搖”項目僅有2個,分別是御錦城和融創望江府。

  保利投顧數據顯示,8月份,進行價格公示的新入市項目個數和房源總套數,相較于7月份30個樓盤6923套房源價格公示的供應端市場情況呈現下滑態勢,這一態勢從6月份的供應高點延續下行。

  在去化端,8月份進行開開盤的項目數量相較于7月減半,開盤去化比例也有明顯下降,在整個8月份,實現百分百去化的樓盤的僅有兩個:御錦城和金泰·觀瀾府。值得關注的是,8月16日開始進行意向登記的融創·望江府,472套房源共意向登記了2242人,核驗通過2021人,中簽率僅為21%,但是在月底開盤時,整體去化率僅有53%,也就是說有一半中簽的人棄選了。

  針對供應打折,去化走低的市場現狀,沈視樓市主理人沈瑋分析,8月份整體37%的去化率已跌至2018年以來與全國疫情正盛的2020年3月一致。結合登記、開盤數據來看,西安樓市愈發理性,很多登記喜人的項目,開盤去化表現并不如意。整體開盤情況來看,主城區與非限購區逐漸并軌,開盤只賣出個位數房源的項目,主城區有,非限購區也有。主城區項目也到了“卷上加卷”的時期,地段、品牌、產品、價格,缺少競爭因素越多越得熬。八月西安樓市的表現,足以為正在下行的房地產市場拉響警鐘。

  8月29日,該政策的平臺搭建完成正式啟用。沈瑋認為,從西安政策環境來看,“以租換房票”政策力度是不足的,市場還需更大利好,通過租賃置換的方式,來釋放有房無購房名額改善人群的再置業需求,是一次限購、限貸政策的定向寬松,支持改善需求入場,促進新房市場的活躍度。

  但同期的二線城市,如南京、蘇州、合肥等地,已經開始第二輪樓市松綁,主要圍繞二套首付比例、利率、認房不認貸等展開,這恰恰是西安市場目前最需要的政策調整,降低改善置業的首付比例、利率等迫在眉睫。

  業內人士周文豪認為,“以租換購”政策效力主要是有效釋放改善型需求,但基于目前大家對房地產市場信心不足的大環境下,直接的效果有限,目前直接刺激銷售成交的目標不理想,但是在提升市場和購房者信心方面是助力的。接下來9、10月份,西安還將接踵出臺相關政策,比如:多孩家庭增加房票,降低首付比例等。

  今年以來,全國二手房住宅交易市場持續走低。根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個二手住宅銷售市場的調查數據顯示,8月,百城二手住宅平均價格為15991元/㎡,環比下跌0.13%,跌幅較7月擴大0.04個百分點;同比止漲轉跌,跌幅為0.12%。但是從成交量上看,根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,8月10個重點城市二手住宅成交量為59721套,環比下降9.23%,同比上漲21.27%。

  中國房地產指數系統百城價格指數顯示,西安8月份二手房成交均價16837元/㎡,環比下跌0.01%。安居客數據顯示,截至目前,西安二手房掛牌數量約12萬套,掛牌均價14599元/㎡,近期成交量約5774套。

  百年行資深工作人員李玲表示,近一個月,西安二手房降價房源明顯增多,同一戶型總房價降價近10萬元。她覺得,近期二手房銷量好與降價有著很大的關系。記者也在諸葛找房鏈接中看到,曲江蘭亭4室2廳的房源,總房價從之前的390萬降到382萬;曲江觀唐的144平方米的房源從230萬降到了216萬;天地源丹軒坊4室的房源總房價也降了近20萬等。李玲表示,同一小區只要有一套房源降價,其他業主就會紛紛降價。

  根據2022年1-8月西安市住建局公示的樓盤價格信息來看,9月共計有50盤待登記,房源總量超過1.1萬套。而從9月待登記樓盤區域分布來看,50個項目主要分布在10個區域,除了碑林區和蓮湖區僅各有1盤之外,其余區域至少都有3盤可以選擇。分布較多的區域依舊是浐灞、高新和港務區。

  浐灞區域已公示還未意向登記的項目有:上河雲景,458套精裝房源,面積區間98-260㎡,公示價格12110- 19821 元/㎡;萬科·璞悅360套精裝房源,戶型面積111-123平方米,公示 價 格 15422-18172元/㎡;元熙悅府474套毛坯房源,戶型面積98-140㎡,公示價格12739-14107 元/㎡ 等 項目。港務區已公示還未意向登記的項目有:保利錦上140套毛坯房源,面積區間109-143㎡,公示價格14760-16320元/平方米等項目。航天新城有綠城紫薇公館111套毛坯房源,面積區間152-164㎡,公示價格15328-19467 元/㎡ 等 項目。高新區有:高新·天谷雅舍50套精裝房源,面積區間207-229㎡,公示價格均價28684元/㎡;招商華宇臻境東地塊950套精裝房源,面積區間95-174㎡,公示價格21408-30104元/㎡等項目。

  除已公示價格的項目外,9月份預計還將有純新盤亮相:大概率會有位于東二環和北二環交匯處的陜建東元府、位于港務區的奧城瓏樾云璟府(時代奧城瓏樾府)以及雲玥府、位于曲江大明宮的璞悅府等項目。

  整體來看,目前已知9月預計待推售的樓盤數量不少,購房者選擇余地還是比較多的。 華商報記者 黨蘭 杜蒙 張毅

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  • 標簽:西安樓市調控
  • 編輯:劉世力
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